Energieausweis-Pflicht: Wann Sie einen brauchen und was bei Verstößen droht

Das Wichtigste in Kürze: Bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung müssen Sie einen gültigen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Schon in der Immobilienanzeige sind die Energiekennwerte Pflicht. Wer die Immobilie selbst nutzt, erbt oder verschenkt, braucht keinen Ausweis. Verstöße kosten bis zu 10.000 €.

Die Rechtsgrundlage: das Gebäudeenergiegesetz

Seit dem 1. November 2020 regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) den Energieausweis; es hat die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst. Die Novelle zum 1. Januar 2024 hat die Ausweispflichten im Kern unverändert gelassen, aber die Berechnungsregeln für Bedarfsausweise verschärft. Die wichtigsten Paragrafen: § 79 (Grundsätze und Gültigkeit), § 80 (Ausstellung und Vorlage bei Verkauf und Vermietung), § 87 (Pflichtangaben in Anzeigen) und § 108 (Bußgelder).

Wann ist der Energieausweis Pflicht?

§ 80 GEG verpflichtet Eigentümer, einen Energieausweis zugänglich zu machen, sobald ein Gebäude oder eine Wohnung den Nutzer wechselt:

• Verkauf eines Gebäudes, einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums, auch bei Zwangsversteigerung und Verkauf innerhalb der Familie gegen Entgelt
• Vermietung, Verpachtung oder Leasing einer Wohnung, eines Hauses oder von Gewerberäumen, auch bei möblierter Vermietung und befristeten Verträgen
• Neubau: Der Ausweis muss nach Fertigstellung vom Bauherrn veranlasst werden, immer als Bedarfsausweis
• Umfassende Sanierung, bei der eine energetische Gesamtbilanz nach GEG erforderlich wird
• Immobilienanzeigen in Zeitungen und Online-Portalen: Die Pflichtangaben nach § 87 GEG müssen enthalten sein, sobald ein Ausweis vorliegt

Die Pflicht trifft Eigentümer, Vermieter, Verpächter und gleichermaßen Makler und Hausverwaltungen, die in deren Auftrag handeln. Sie gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude.

Öffentliche Gebäude: Aushangpflicht

Behörden und andere Gebäude mit starkem Publikumsverkehr müssen den Ausweis ab 250 m² Nutzfläche gut sichtbar aushängen (§ 79 Abs. 5 GEG). Für private Eigentümer ist das nicht relevant.

Wann genau muss der Ausweis vorliegen?

1. In der Anzeige: Bereits die kommerzielle Anzeige muss Ausweisart, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse nennen. Welche Angaben genau, lesen Sie im Artikel Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
2. Bei der Besichtigung: Spätestens jetzt muss der Ausweis unaufgefordert vorgelegt werden. Ein Aushang oder das Auslegen im Objekt genügt. Findet keine Besichtigung statt, muss er unverzüglich vorgelegt werden, spätestens wenn der Interessent ihn anfordert.
3. Nach Vertragsschluss: Der Käufer oder Mieter erhält den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich. Bei Kaufverträgen lassen viele Notare den Empfang protokollieren.

Praktisch heißt das: Der Ausweis sollte vorliegen, bevor Sie inserieren. Mit unserem Verbrauchsausweis ist das kein Problem, er kommt in der Regel innerhalb von 24 Stunden, spätestens nach 72 Stunden, mit Express sofort.

Wann brauchen Sie keinen Energieausweis?

• Eigennutzung: Wer sein Haus oder seine Wohnung selbst nutzt und weder verkauft noch vermietet, braucht keinen Ausweis. Auch nicht bei einer Finanzierung, es sei denn, die Bank verlangt ihn.
• Erbschaft und Schenkung: Unentgeltliche Übertragungen lösen keine Pflicht aus.
• Baudenkmäler: Denkmalgeschützte Gebäude sind von der Ausweispflicht ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GEG). Das gilt für das eingetragene Baudenkmal, nicht automatisch für Gebäude in einem Denkmalbereich.
• Kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche, etwa Gartenhäuser oder Kioske.
• Gebäude ohne regelmäßige Beheizung: Ferienhäuser mit weniger als vier Monaten Nutzung im Jahr, Ställe, Werkstätten ohne Heizung, Gewächshäuser, Traglufthallen, provisorische Gebäude mit höchstens zwei Jahren Nutzung.
• Bestehende Mietverhältnisse: Solange ein Mieter im Objekt bleibt, muss kein Ausweis nachgereicht werden. Erst beim nächsten Mieterwechsel wird er fällig.

Welche Ausweisart ist vorgeschrieben?

Im Bestand haben Sie meist die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Ein Bedarfsausweis ist Pflicht:

• bei Neubauten und nach umfassenden Sanierungen,
• bei Wohngebäuden mit höchstens vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seitdem nicht mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gedämmt wurden (§ 80 Abs. 3 GEG),
• wenn keine drei Jahre Verbrauchsdaten vorliegen, etwa nach längerem Leerstand oder bei Neuerwerb ohne Unterlagen.

In allen anderen Fällen genügt der günstigere Verbrauchsausweis. Unser Formular fragt die Kriterien automatisch ab und weist Sie auf den Bedarfsausweis hin, wenn der Verbrauchsausweis nicht zulässig ist.

Wie lange ist der Ausweis gültig?

Zehn Jahre ab Ausstellungsdatum (§ 79 Abs. 2 GEG). Das Ablaufdatum steht auf Seite 1. Ausweise nach der alten EnEV bleiben bis zum Ablauf ihrer zehn Jahre gültig; Ausweise, die vor Mai 2014 ausgestellt wurden, enthalten allerdings keine Effizienzklasse, weshalb diese Angabe in der Anzeige dann entfällt. Ein neuer Ausweis wird vorzeitig nötig, wenn das Gebäude so umfassend saniert wird, dass eine energetische Gesamtbilanz erforderlich ist. Nach einer Teilsanierung, etwa neuen Fenstern, bleibt der alte Ausweis gültig, auch wenn er das Gebäude dann schlechter darstellt, als es ist.

Besondere Pflichten für Makler und Hausverwaltungen

Makler stehen seit 2021 ausdrücklich in der Pflicht: Sie müssen die Pflichtangaben in ihre Anzeigen aufnehmen und den Ausweis bei der Besichtigung vorlegen, sonst haften sie neben dem Eigentümer (§ 87 Abs. 1 und § 80 Abs. 4 GEG). Hausverwaltungen beauftragen den Ausweis für die Eigentümergemeinschaft; ein Beschluss der Eigentümer ist dafür in der Regel nicht nötig, weil es sich um eine gesetzliche Pflicht handelt.

Welche Bußgelder drohen?

Verstöße gegen die Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG und können mit bis zu 10.000 € geahndet werden. Dazu zählen:

• kein Ausweis bei der Besichtigung oder keine Übergabe nach Vertragsschluss,
• fehlende oder falsche Pflichtangaben in der Anzeige,
• Ausstellung eines Ausweises ohne Berechtigung oder mit wissentlich falschen Daten.

Zuständig sind die Bauaufsichtsbehörden der Länder. In der Praxis werden Verstöße meist durch Wettbewerber oder Verbraucherverbände aufgedeckt, die fehlende Anzeigenangaben als Wettbewerbsverstoß abmahnen. Hinzu kommen zivilrechtliche Risiken: Falsche Angaben zur Energieeffizienz können Käufer zu Schadensersatz, Minderung oder Rücktritt berechtigen.

Checkliste für Eigentümer

1. Prüfen, ob eine Ausnahme greift (Eigennutzung, Erbschaft, Denkmal, unter 50 m²).
2. Prüfen, ob für das Gebäude schon ein gültiger Ausweis existiert (Hausverwaltung, frühere Verkaufsunterlagen). Er gilt für alle Wohnungen im Haus.
3. Ausweisart klären: Verbrauchsausweis zulässig oder Bedarfsausweis Pflicht?
4. Unterlagen zusammensuchen, siehe Welche Unterlagen Sie brauchen.
5. Ausweis online beantragen, vor der ersten Anzeige.
6. Kennwerte in die Anzeige übernehmen, Ausweis zur Besichtigung mitnehmen, nach Vertragsschluss übergeben und den Empfang bestätigen lassen.

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